Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) satışı, HMK 322/2 gereği İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Süreç kararın kesinleşmesinin kontrolüyle başlar; bilgi ve belge toplama, kıymet takdiri, satış hazırlığı ve ilan, artırma ve satış sonrası işlemlerle devam eder. Aşağıdaki 28 adım, Satış Memurluğu Asistanı'ndaki iş akışının aynısıdır.
1. Dosyanın açılması
1. Kararın kesinleşmesi ve hüküm fıkrasının incelenmesi
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı kesinleşmeden satış işlemine başlanmaz. Hüküm fıkrasını satır satır okuyun. Dayanak: HMK 322/2, HMK 367, TMK 698-699, TMK 642.
2. Satış talebi, esasa kayıt ve tensip (ilk ara karar)
Satış kendiliğinden başlamaz. Paydaşlardan birinin (genellikle davacı vekilinin) satış talebi üzerine dosya “Satış” esasına kaydedilir ve tensip yapılır. Dayanak: HMK 322/2, İİK 106 (kıyasen), Satış Giderleri Tarifesi.
3. Satış gider avansının yatırılması
2026 Satış Giderleri Tarifesi: taşınmaz için 40.000 TL. Birden fazla taşınmazda diğerleri için en fazla yarısı kadar indirim yapılabilir. Dayanak: İİK 106/7, Satış Giderleri Tarifesi (RG 20.12.2025/33113, yürürlük 01.01.2026).
2. Bilgi ve belge toplama
4. Paydaşların, mirasçıların ve adreslerin tespiti
Tebligatların doğru kişiye doğru adrese gitmesi satışın kaderini belirler. Ölen paydaşın yerine mirasçıları, kısıtlının yerine vasisi muhataptır. Dayanak: Tebligat Kanunu 7/a, 10, 11, 21, 35; TMK 640; Yurt Dışı Tebligat Tebliği (RG 24.12.2025).
5. Tapu kaydı ve takyidatların getirtilmesi
Güncel tapu kaydı, paylar, ipotek, haciz, şerh, beyan ve irtifaklar ile alacaklıların adresleri istenir. Dayanak: İİK 125, 126, 127, 128; TMK 1007 vd..
6. Belediyeden imar, ruhsat ve emlak vergisi bilgileri
İmar durumu, yapı ruhsatı ve tarihi (KDV için şart), iskân, kaçak yapı, emlak vergisi borcu, arsa birim m² vergi değeri. Dayanak: İİK 126 (ilanda imar durumu), İİK 138 (taşınmazın aynından doğan vergiler), KDV mevzuatı.
7. Vergi dairesi araştırması (KDV mükellefiyeti, istisna)
İzale-i şuyu satışları KDV'ye tabidir. Tüzel kişi paydaş varsa 17/4-r istisnası ve 15.07.2023 geçiş hükmü araştırılır. Dayanak: KDV K. 1/3-d, 17/4-r, Geçici 43 (7456 s. K.); KDV Genel Uygulama Tebliği.
8. Haciz ve ipotek alacaklılarından borç bilgisi (İİK 100 yazıları)
Tapuda haciz varsa ilgili icra dairesinden dosya borcu, ipotek varsa alacaklıdan güncel alacak sorulur. Dayanak: İİK 100, 128, 138-142.
9. Satış usulünün belirlenmesi (genel / paydaşlar arası / 7589 mirasçılar arası)
7589 sayılı Kanunla (RG 31.07.2026): tüm malikleri mirasla edinmiş ve üçüncü kişi maliki olmayan taşınmazlarda 1. artırma sadece malik mirasçılar arasında ve %100 eşikle yapılır. Dayanak: İİK 114/2 (7589/1), İİK 114/son-8, TMK 699/3, TMK 651, 7589 Geçici m.1.
3. Kıymet takdiri
10. Bilirkişi görevlendirme ve mahallinde inceleme
Bölge bilirkişi listesinden taşınmazın niteliğine uygun uzman seçilir; sorular açık yazılır; mahallinde inceleme tutanağı tutulur. Dayanak: İİK 128, 6754 s. Bilirkişilik Kanunu, 2026 Bilirkişilik Asgari Ücret Tarifesi.
11. Kıymet takdiri raporunun alınması ve kontrolü
Rapor; tapu bilgileri, imar, nitelik, yapı/muhdesat, emsal, KDV için gerekli özellikler ve gerekçeli değer içermeli. Eksikse ek rapor istenir. Dayanak: İİK 128.
12. Mükellefiyetler listesi
Satıştan önce taşınmaz üzerindeki tapuya kayıtlı ve resmî senede dayanan mükellefiyetlerin listesi yapılır, ilgililere tebliğ edilir. Dayanak: İİK 128.
13. Kıymet takdirinin tebliği (7 gün şikâyet süresi)
Rapor tüm paydaşlara (vekillerine), ipotek ve haciz alacaklılarına ve tapudaki diğer ilgililere tebliğ edilir. Şikâyet süresi tebliğden itibaren 7 gündür. Dayanak: İİK 128, 128/a; HMK 322/2; Yargıtay 12. HD 2024/3775 E., 2024/6302 K..
14. Kıymet takdirinin kesinleşmesi
Son tebliğden itibaren 7 gün geçince (şikâyet yoksa) kesinleşir. Şikâyet varsa mahkeme kararı beklenir. Kesinleşmeden ilan yapılmaz. Dayanak: İİK 128/a.
4. Satış hazırlığı ve ilan
15. KDV oranı, harç ve vergilerin belirlenmesi
KDV oranını taşınmazın niteliği, net alanı, ruhsat tarihi ve büyükşehir/arsa değerine göre belirleyin. Yanlış oran ihalenin feshine yol açabilir. Dayanak: KDV K. 1/3-d, 17/4-r, Geçici 43; 2022/5359 ve sonraki CBK'lar; Harçlar K. (4) s. tarife; Damga Vergisi K..
16. Satış tarihlerinin belirlenmesi (ara karar)
İlan, 1. artırma başlangıcından en az 15 gün önce yapılır. Her artırma 7 gün sürer. 2. artırma, 1. artırmanın bitiminden itibaren 1 ay içinde başlamalıdır. Dayanak: İİK 111/b, 114, 115, 126.
17. Satış şartnamesinin hazırlanması
Taşınmazın nitelikleri, muhammen bedel, takyidatlar, artırma tarihleri, eşik, teminat, ödeme süresi, alıcı ve satıcıya ait vergi-harçlar, yaptırımlar. Dayanak: İİK 114, 125; 7589 s. K..
18. Satış ilanı (e-Satış Portalı, BİK İlan Portalı, gazete)
İlan Elektronik Satış Portalında ve Basın İlan Kurumu İlan Portalında yapılır. Muhammen bedele göre ayrıca gazete/internet haber sitesi ilanı gerekir (2026 limitleri). Dayanak: İİK 114, 126; Parasal Limitler Tebliği (RG 27.01.2026/33150, yürürlük 01.02.2026).
19. Satış ilanının tebliği (İİK 127)
İlanın bir örneği tüm paydaşlara ve tapu sicilinde ilgisi olanlara tebliğ edilir. Tebliğ edilmemesi en sık ihalenin feshi sebebidir. Dayanak: İİK 127, 134.
5. Artırma
20. Artırma süreci: teminat, temsilci ve müşterek alıcı başvuruları
Artırma portalda 7 gün sürer. Nakit teminat önceki gün 23.30'a, teminat mektubu/temsilci/müşterek alıcı başvurusu önceki iş günü mesai bitimine kadar. Dayanak: İİK 111/b, 114/son (2)-(6).
6. Satış sonrası: ihale, tescil ve paylaştırma
21. Artırma sonuç tutanağı ve bedelin tahsili (7 gün)
Bitimden sonraki ilk iş günü sonuç tutanağı düzenlenir ve portalda ilan edilir. Alıcı bedeli (KDV, damga, harç dahil) tutanağın ilanından itibaren 7 gün içinde öder. Dayanak: İİK 115, 118, 130.
22. Bedel yatırılmazsa: teminat, %5 idari para cezası, 2. artırma
Teminat iade edilmez. Alıcı paydaş değilse masraflar düşülüp kalan paydaşlara; paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca teklifin %5'i idari para cezası. Dayanak: İİK 114/son-9 (7589/1), 6183 s. K..
23. İhalenin feshi süresi ve ihalenin kesinleşmesi
İhaleden itibaren 7 gün içinde fesih istenebilir. Şikâyet mercii satış memurunu görevlendiren sulh hukuk mahkemesidir. Talep yoksa veya reddedilip kesinleşirse ihale kesinleşir. Dayanak: İİK 134; HMK 322/2; Yargıtay 12. HD 2024/3775 E., 2024/6302 K..
24. KDV ve damga vergisinin yatırılması (5 No.lu KDV Beyannamesi)
Tahsil edilen KDV her satış için düzenlenen 5 No.lu KDV Beyannamesi ile vergi dairesine yatırılır; ihale kararı damga vergisi (binde 5,69) ödenir. Dayanak: KDV K. 1/3-d; KDV Genel Uygulama Tebliği; Damga Vergisi K. (1) s. tablo.
25. Tapuya tescil ve takyidatların terkini
Bedel, KDV ve damga vergisi ödendikten ve ihale kesinleştikten sonra tapuya alıcı adına tescil ve takyidatların terkini için müzekkere yazılır. Dayanak: İİK 134, 135; TMK 705.
26. Teslim ve tahliye (İİK 135)
Taşınmaz paydaş veya dayanaksız bir işgalcinin elindeyse alıcının talebiyle 15 gün süreli tahliye emri gönderilir. Dayanak: İİK 135; TBK 310, 351.
27. Satış bedelinin paylaştırılması ve ödemeler
Önce satış giderleri, harçlar, taşınmazın aynından doğan vergiler ve taşınmazın tamamındaki rehinler; kalan paylar oranında. Pay üzerindeki haciz yalnızca o paydan ödenir. Dayanak: İİK 138-142; Harçlar K. (1) s. tarife (OG satış: binde 11,38).
28. Dosyanın kapatılması
Tüm ödemeler yapılıp tescil tamamlandıktan sonra dosya infaz edilmiş olarak kapatılır.
Sık sorulan sorular
Ortaklığın giderilmesinde satış ne zaman başlar?
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesi kararı kesinleştikten ve paydaşlardan biri satış talebinde bulunduktan sonra. Satış kendiliğinden başlamaz; dosya satış memurluğunda “Satış” esasına kaydedilir ve tensip yapılır.
Kıymet takdirine itiraz süresi kaç gündür?
Kıymet takdirine şikâyet süresi, raporun tebliğinden itibaren 7 gündür. Her ilgilinin süresi kendi tebliğ tarihinden işler; son tebliğden itibaren 7 gün geçince ve şikâyet yoksa kıymet takdiri kesinleşir.
Ortaklığın giderilmesinde satış ilanı ne zaman yapılır?
İlan, 1. artırmanın başlangıcından en az 15 gün önce Elektronik Satış Portalında ve Basın İlan Kurumu İlan Portalında yapılır; ilanın bir örneği paydaşlara ve tapuda ilgisi olanlara tebliğ edilir.
İhalenin feshi ne zamana kadar istenebilir?
İhaleden itibaren 7 gün içinde. Talep yoksa ya da reddedilip kesinleşirse ihale kesinleşir ve tapuda tescil işlemlerine geçilir.
Bu yazı genel bilgi içindir. Uygulamada dosyadaki belgeler, mahkeme kararı ve güncel mevzuat esas alınır.